전세계약 체결 시 꼭 필요한 6가지 특약 문구(임대인/임차인)

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전세계약 체결 시 꼭 확인해야 할 ‘6가지 특약 문구’에 대해 알아보자.

이 6가지 항목은 전세계약의 안전함을 결정하는 중요한 열쇠일 뿐만 아니라, 추후 갈등이 생기기 쉬운 사소한 부분들이다. 임대인/임차인 각자 갈등을 최소화하기 위해 해당 글을 유심히 읽어보자.

 

임대인을 위한 전세계약 특약 문구

시설상태 관련 특약 문구

임차인은 현 시설상태를 확인했으며 현 시설물 상태에서 임대차한다. 통상 생길 수 있는 파손의 수선(동파 및 배수 등) 및 소모품의 교체 및 수리는 임차인이 부담한다.

대파손의 수리· 건물 주요 구성부분, 설비, 보일러, 배관 누수 등 건물 주요 시설 파손에 대한 대수선, 교체 등은 임대인이 부담하며, 소모품의 경우 현 시설물 상태를 인지하였으며, 통상 생길 수 있는 파손의 수선(동파 및 배수 등) 및 소모품의 교체 및 수리는 임차인이 부담한다.

 

반려동물/실내흡연 관련 특약 문구

반려동물은 한 마리 이상 키우지 않으며 퇴거 시 냄새 제거 및 원상복구와 청소 비용을 부담하며, 실내흡연금지 및 이로 인한 벽지/몰딩/장판 등에 대해 훼손이 있는 경우 원상회복조건에 따라 임차인이 책임진다.

특히 실내흡연같은 경우는 정말 냄새가 빠지지 않기 때문에 이런 특약을 적어두는 것이 좋다.

 

임차인 관리부족 특약 문구

임차인의 책임으로 인한 파손 발생 시 임차인이 수리 및 배상하여 원상복구 시행한다.

도배, 장판, 가구, 문, 몰딩 등 시설물 파손 및 임대인의 사전 동의 없이 벽에 못을 박는 행위 등, 환기 등 관리부족으로 인한 결로로 청소 불가한 심한 곰팡이 발생시 복구 임차인 부담하도록 하는 특약이다. 단, 자연 마모분은 제외.

 

전세 계약 특약 문구

계약갱신청구권 사용 시 임대인에게 최소 3개월 전 알리고, 퇴거 시 임대인에게 의사를 정확히 전달해야 한다.

임대차 계약 미연장 시 새로운 임차인 방문에 적극 협조하며 다음 임차인 계약 전 미리 이사 날짜를 잡지 않는다.

임대인은 계약만기 3~6개월 전 미리 알림을 설정해 계약연장 의무를 미리 확인하는 것이 좋다.(문자 답장 없을 경우 즉시 직접 전화통화)

만약 임차인이 계약 연장을 원하지 않는 경우 차기 임차인을 구하는 데에 제약을 주지 않게 하기위해 해당 특약을 작성하면 좋다.

 

계약 중도 해지 특약 문구

계약기간 중 임차인의 사유로 중도해지 시, 임차인은 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담한다.

당연한 내용이지만 가끔가다 지켜지지 않는 경우가 있어 특약으로 작성하면 좋다.

 

재임대 방지 특약 문구

임차인은 제 3자에게 해당 물건을 임대하지 않는다.

가끔 세입자가 전세계약한 집을 에어비앤비나 다른 사람에게 임대하는 경우가 있기에 이를 방지하는 특약을 작성한다.

 

담보 대출 방지 특약 문구

임차인은 임차보증금 양도 금지 및 임차보증금 담보 대출하지 아니한다.

세입자가 보증금을 담보로 제3금융에 담도 대출 받는 것을 방지한다.

특약 문구

 

임차인(세입자)을 위한 전세계약 특약 문구

최근 빌라왕 같은 전세사기가 판을 치는 세상에 이를 보호하기 위한 특약사항이다.

평소같으면 임대인들이 잘 들어주지 않을 만한 특약조건 이지만 요즘같은 세입자 구하기 어려운 시장에서는 조건을 제시하면 받아주는 임대인들도 여럿 있을 것으로 보여진다.

전세자금 대출 특약 문구

(전세자금 대출 시) 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

전세자금대출시 세입자 자격은 충분한데 임대인이나 임차물에 대해 하자가 있어서 전세대출이 되지 않는경우 이미 입금한 계약금을 임대인이 돌려주지 않는 경우 분쟁발생소지가 있기 때문이다.

 

보증보험 관련 특약 문구

임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금,중도금, 잔금 등 지급한 금액 전원을 즉시 반환한다. 단, 잔금지급 후 2개월 내 가입을 조건으로 한다.

전세보증보험은 임대인 동의 없이 가입 가능하지만, 임대인에게 통지가 가기 때문에 사전고지없이 가면 서로간 감정이 상할 수 있기 때문에 허락이 없더라도 고지는 해줘야 한다.

전세보증금 반환 보험 가입부터 신청 조건까지 총정리

 

권리 보장 특약 문구

임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

많이 사용되었던 전세사기 중 한 가지 방법으로, 잔금 당일에 근저당권을 설정해서 근저당권이 임차인의 우선변제권에 앞서는 경우 추후 경매에 넘어가더라도 근저당권이 선순위기 때문에 전세보증금을 보장받지 못하는 경우가 있다.

 

소유권 이전 방지 특약 문구

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

임대인이 바뀐다고 전세보증 보험 가입이 안되는건 아니지만 전세보증보험 심사과정이 미뤄질 수 있기 때문이다.

 

체납 세금 관련 특약 문구

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다.

만일 세급 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

체납세금이 있는 경우 경매시 임차인이 손해볼 수 있기 때문이다.

* 국세우선원칙에 의거해 재산과 관련된 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)를 우선적으로 배분한 이후 국세의 법정기일과 임차보증금 등의 권리설정일이 빠른 것부터 변제한다.

참고

2023.04.01 이후로 임대차 계약을 한 임차인(단, 일정보증금 이하 임차인은 제외)은 임차개시일까지 임대인 동의 없이도 미납국세 열람을 허용한다.

  • 임차보증금이 1000만원 초과 임차인 -> 임대인 동의 없이 가능
  • 임차보증금 1000만원 이하 임차인 -> 임대인 동의시 가능

신청방법 : 미납국세 열람신청서와 임대차 계약서 및 임차인 신분증을 들고 가까운 세무서 민원실을 찾으면 된다.

주의사항 : 열람 정보는 임대인의 민감한 개인정보로 신청 목적 외 사용이나 유포 등을 방지하기 위해 현장 열람만 가능하고 교부, 복사 및 촬영은 할 수 없다.

 

임대인 지위 승계 거부 특약 문구

임대인은 계약 기간 중 매매계약을 체결한다면 반드시 임차인에게 고지한다.

임차인은 새로운 임대인이 자력이 없다고 판단되는 경우 임대인 지위 승계 거부를 할 수 있다.

임대인 지위 승계 거부 관련 판례(2001다64615)

  • 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄

 

전세계약서 특약에 명시되는 경우 당연히 법적 효력이 발생한다.

또한, 임차인에게 불리한 특약은 무효로 본다.

하지만 특약은 특약일뿐 사기꾼이 사기치려고 마음먹으면 무조건 칠 수 있기에 임대인의 국세체납내역 및 임대인 생활 수준을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다.

계약, 서명