전세보증금 반환 보험 가입부터 신청 조건까지 총정리

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전세보증금 반환 보험이란?

전세보증금반환보증

– 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 주택도시보증공사(HUG)의 개인보증 상품이다.

전세보증금 반환 보험 프로세스는 다음과 같다.

전세보증금

  1. 임대인-임차인간 서로 전세계약을 체결하고
  2. 임차인은 HUG(주택도시보증공사)에 보증금 반환채권을 양도하고
  3. 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우 HUG가 대신 전세보증금을 지급해준다.

 

전세보증금 반환 보증 신청 조건

전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 아래 5개의 조건을 모두 만족해야 한다.

  • 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
  • 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것
  • 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 초과하지 않을 것
  • 전세목적물의 소유권에 대한 권리침해(압류, 강제경매 등)가 없을 것
  • 임대인이 주택도시보증공사의 보증 금지 대상자가 아닐 것

 

전세보증금 반환 보증 신청 방법

신청방법

  1. 모바일HUG 앱 → 메인화면 → 전세보증금 반환보증 배너
  2. 모바일 네이버부동산 → 금융상품 → 전세금반환보증
  3. 카카오페이 → ‘전체’ 메뉴 → 보험 → 전세반환보증
  4. KB국민카드 ‘국카몰app’ → 라이프샵 → 전세보증

 

전세보증금 반환 보증 장점

  • 임대인 입장에서 전세 만기됬는데 역전세 3억나서 도저히 못돌려주면 HUG에서 임차인에게 전세보증금을 주면서 전세보증금채권을 HUG가 가져온다.
  • HUG에서 임차인에게 전세보증금을 일단 반환해주면 임대인은 6개월 동안 공실로 두는 대신 전세보증금에 5%에 해당하는 금액을 내야 한다.
  • 요즘같은 고금리 시기에 5%로 해주는 곳이 없기 때문에 임대인 입장에서는 6개월 시간을 벌 수 있다.

 

전세보증금 반환 보증료

  • 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365
  • 보증료는 전액 일시 납부해야 하며 임차인이 사회배려계층에 해당하는 경우나 모범납세자 등 요건을 충족하는 경우 보증료 할인을 받을 수 있다.
  • ex) 전세계약이 2년이며 보증금액이 8천만 원인 부채비율 80% 이하 아파트의 경우, 보증료율 연 0.115%를 적용, 보증료 = 8천만 원×0.115%×730(2년)/365 = 192,000원

 

전세보증금 반환 보증 신청기한

· 신규 전세계약

– 전세계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전

· 갱신 전세계약

– 갱신 전세계약서 상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전

단, 중요한 점은 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권이여야 한다. 다시 말해 등기부등본에 근저당권등 다른 권리가 있는 경우 가입이 불가능하다.(애당초 근저당이 높게 잡혀있는 경우는 들어가지 않는게 리스크관리면에서 바람직하다.)

 

전세보증금 반환 보증 금액

  • 보증한도 내에서 보증신청인이 보증을 신청한 금액만큼 보증한다.
  • 보증한도 = 주택 가격 – 선순위 채권(근저당 등) 등
  • 단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함

 

실제로 전세보증금 반환 신청을 해야 하는 경우

전세보증금 반환 신청방법

-> 실제 전세보증금을 반환받아야 하는 경우 하단의 서류를 첨부해 제출한다.

신청서류

보증서, 신분증, 부동산등기부등본, 보증채무이행청구서, 명도확인서 및 퇴거예정확인서 첨부해서 이행청구한다.

-> 보증채무이행청구서, 명도확인서 및 퇴거예정확인서는 하단 HUG 홈페이지에서 다운로드 받아 첨부한다.

http://www.khug.or.kr/hug/web/cs/cl/cscl000004.jsp

 

만약 전세보증금 반환 신청을 못하고 해야한다면?

– 임차인은 등본상 임차권 등기를 해야 한다.

임차권등기

– 임대차법에서 임대인은 임차인이 집을 빼는 순간 돈을 줘야하는 채무가 생긴다.

– 임차인의 대항력은 확정일자+전입신고인데, 여기서 그냥 이사를 가게되면 대항력을 잃기 때문에 임차권 등기를 쳐서 대항력을 유지하는 것이다.

이렇게 되면 임대인은

  1. 임차인이 이사가는 순간 임대인은 전세금에 대한 지연이자 5~6%가 발생한다.
  2. 등본상 임차권 등기가 찍히기 때문에 다음 임차인을 구하기 힘들어진다.

 

전세보증보험을 가입했다면

  • 임차권 등기 되고 난후에 세입자가 전세보증금 반환 받는다.
  • 주의사항은 임차권등기는 등기를 신청하고 등기가 난것을 확인하셔야 효력이 있으니 등기나기 전 까지 무조건 주소를 빼면 안된다.

 

전세보증보험을 가입하지 않았다면

  • 이후 법원에서 지급명령 신청을하고 이후 경매를 쳐서 전세금을 회수해야 한다.
  • 그 때까지 전세금이 아닌 다른 자본으로 거주지를 구해야 하고 상당히 번거롭기 때문에 일시적인 보증수수료 때문에 귀찮은 일을 겪지 않는게 최고라고 보인다.