전세권과 임차권, 차이점부터 악용사례 3가지 알아보기

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전세권과 임차권, 두 가지 권리에 대한 차이점에 대해 궁금하신 분들이 많을 것이다. 실제로 전세사기를 당하지 않기 위해서 전세권이나 임차권 등기명령에 개념에 대해 알아두는 것이 도움이 될 수 있다. 이 포스트에서는 전세권와 임차권의 차이를 명확하게 이해하는데 도움을 주고 이를 이해하기 위해 필요한 사전 지식, 주요 특징, 장단점에 이르기까지 꼼꼼히 살펴보자.

 

대항력

전세권/임차권에 대해 알아보기 전에 대항력 및 우선변제권에 대해 알아두는 것이 좋다.

대항력

대항력이란 부동산의 소유권이나 임차인이 변경되어도 계약기간 동안은 이 집에서 살 수 있는 권리가 있다고 주장하는 힘이다.

대항력을 가지기 위해서는 점유와 전입일자를 받아야 한다.

 

우선변제권

우선변제권

우선변제권이란 부동산이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 권리상 순서에 따라서 우선하여 받을 수 있는 권리이다.

우선변제권을 가지기 위해서는 대항력(점유+전입일자) + 확정일자를 받아야 한다.

 

대항력과 우선변제권의 차이를 표로 알아보면 다음과 같다.
대항력 우선변제권
점유 O O
전입일자 O O
확정일자 X O

 

전세권

정의

전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용 및 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리

 

특징

전세권특징

  • 전세권 설정 시 임대인의 동의가 필요하다.
  • 등기부등본 상 전세권 설정등기 시점부터 효력이 발생한다.
  • 최대 10년까지 설정할 수 있다.
  • 추후 전세금을 반환받지 못하는 상황이 발생하면 별도의 소송 등 절차 없이 바로 경매 신청이 가능하다.
  • 비용이 발생한다.(통상 전세금*0.2%+법무사비용 등)

 

임차권

정의

임차권

말 그대로 집을 ‘임차’ 하는 것, 즉 ‘빌려 쓰는’ 것이다. 가령, 우리가 도서관에서 책을 빌려 읽듯, 임차권은 우리가 집을 빌려서 살 수 있게 해주는 권리를 말한다.

집을 빌려 살 때는 월세를 얼마나, 어떻게 낼지에 대한 계획을 세우고 계약서에 사인하게 되면 임차인인 임차권을 가지고, 임차권을 통해 임대인의 허락을 받고 그 집에서 임시로 살 수 있게 되는 것이다.

 

특징

임차권

  • 임대인의 동의가 필요없다.
  • 임차권은 임대인-임차인 사이에서만 맺어진 상대적 권리이기 때문에 등기부등본 상 기재되지 않는다.
  • 최대 2년(전세계약기간)이고 갱신시 2+2년이 된다.
  • 임대차계약서 작성 시 임차인이 가지게 되는 권리이다.
  • 전입일자/확정일자 익일 0시부터 효력이 발생하고 점유가 필요하다.

 

전세권과 임차권을 서로 비교하면 다음과 같다.

전세권 임차권
임대인 동의  필요 필요 없음
등기부등본 기재 미기재
발생요건 등기부등본 기재 시부터 점유/전입신고/확정일자
최대 기간 10년 2년(+2년)
비용 O (전세금*0.2%+법무사비용) X
전대차 양도/재임대/전대차 가능 임대인 동의 없이 임차권 양도 및 전대차 불가능
경매신청권 소송없이 임의경매 진행 가능 소송을 통한 강제경매 신청 가능

 

임차권 등기명령

임차권 등기명령

  • 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 하는 경우 전입과 확정에 대해 등기를 하는 것
  • 임차권 등기명령을 하는 경우 이사를 가도(점유를 하지 않아도) 대항력이 그대로 유지되며 추후 경매에 넘어갔을 경우 배당을 받을 수 있는지 확인 가능하다.

 

배당 계산하는 법

선순위 전세권자 배당요구가 없는 경우 -> 낙찰자가 인수

배당요구가 있는 경우 -> 낙찰금에서 받고 소멸(모자라도 소멸)

후순위 전세권자 배당을 다 받지 못해도 소멸
선순위 임차권 배당을 못받으면 받은만큼 낙찰자가 인수

 

악용사례

등기부등본 상에 임차권이 등기되면 임대인은 상당히 곤란해진다.

임차권 등기명령이 기재되면 해당 부동산을 매매하기도 어렵고, 다음 임차인을 구하기도 상당히 어렵기에 이를 악용하는 임차인도 존재한다.

사례1)

전세권과 임차권, 차이점부터 악용사례 3가지 알아보기

임차권 등기명령이 임차인에게 까다롭다는걸 알고서 버티면서 이사비를 뜯어가는 사례

 

사례2)전세권과 임차권, 차이점부터 악용사례 3가지 알아보기

전세금을 반환해줘도 지연이자를 달라고 하며 임차권등기를 풀지 않는 사례

이런 경우 임대인은 임차인을 상대로 소송을 할 수 있지만 그동안 차기 임차인을 구하지 못해서 본인 자금이 들어가야 하고, 판결 결과도 오랜 시간이 걸리기 때문에 어쩔 수 없이 임차인의 의견을 들어줄 수 밖에 없다.

 

사례3)

전세권과 임차권, 차이점부터 악용사례 3가지 알아보기

만약 위 사진처럼 임차권 등기명령이 되어있는 상태에서 전세금 반환을 먼저 요청하는 임차인도 있다.

원칙상으로 임차보증금은 임차인이 나가는 날에 주는 것이 맞기에 주민등록 퇴거와 동시에 보증금을 반환하는 것이 바람직하다.

 

결론

이번 포스팅을 통해 전세권과 임차권의 차이 및 임차권 등기명령에 대해 알아봤다. 전세권은 임대인의 동의가 있어야 하지만 추후 전세금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 경우 소송없이 임의경매 진행이 가능하다. 반면 임차권은 임차권 작성으로 가지게 되는 권리이지만 전세금을 반환받지 못한느 경우 소송을 통해 강제경매를 신청해야 한다. 이 경우 임차인이 이사를 가서 점유를 하지 못하는 경우 임차권 등기명령을 통해 임차주택을 점유하지 않아도 대항력이 유지되어 추후 경매가 진행되어도 우선변제를 받을 수 있다.

하지만 가장 좋은 것은 임대인과 임차인 간의 좋은 관계를 유지하는 것이기에 임대인-임차인 간의 신뢰를 잃어버리는 행동을 삼가는 것이 바람직한 관계라고 볼 수 있다.

 

참고

임차권, 전세권 차이, 배당계산

전세계약 체결 시 꼭 필요한 6가지 특약 문구(임대인/임차인) – Nested Mellow