역전세에 대비하는 임차인/ 임대인을 위한 해결책

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Intro. 역전세 현황(한국은행-국내외 경제 동향 및 전망)

2023년 4월 한국은행에서 나온 국내외 경제 동향 및 전망을 살펴보면 깡통전세 및 역전세의 비중이 크게 늘었다고 한다. 깡통전세 및 역전세를 대면한 사람도 있지만 금년 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하기 때문에 주의가 필요한 상황이다.

대부분의 전세가 2년 단위 갱신인 것을 감안하면 평균적으로 한 채당 2천만원 정도의 역전세가 발생한 것으로 볼 수 있는데 실질적으로 전세 만기가 도래하는 모든 주택이 역전세를 고민하고 있다고 볼 수 있다.

역전세

 

Q. 지금 역전세 문제가 조만간 해소될 수 있을까?

A. 정부의 대응으로 봤을 때 빠르게 해소되기는 어려워 보입니다. 역전세 문제가 해소되는 방법은전세가격이 상승하는 것밖에 없습니다. 하지만 이는 부동산 가격 급등이라는 결과를 낳을 수도 있습니다.

역전세 해소를 위해 정부에서 전세자금 반환을 위한 주택담보대출 규제를 푼다.

-> 임차인들은 전세금 반환에 문제가 없어 전세를 갱신

-> 전세 공급이 줄어 전세금 상승

-> 갭투자가 용이해져 매매가 상승

하지만 반대로 전세자금반환 대출 규제를 풀어주지 않는다면 임대인은 임대보증금을 반환할 수 없어서 상당기간 역전세가 계속될 수밖에 없습니다.

 

Q. 임대인이 전세금을 반환하지 못하면 임차인들이 주택을 경매로 넘기지 않을까?

A. 임차인이 임대인 소유 주택을 경매하여 보증금을 회수하는 과정은 매우 복잡하며 비용과 시간이 많이 듭니다. 경매를 통해 보증금을 회수하려면 임차권 등기명령, 보증금 반환 소송, 경매 신청, 입찰 진행, 낙찰 결정, 낙찰금 납입, 배당 등이 필요하며, 이 모든 과정에는 최소 3년 이상의 시간과 1천만원 이상의 비용이 소요됩니다.

또한, 부동산 가격이 보증금, 지연이자, 소송비용, 경매비용을 합한 것보다 높아야만 경매 절차가 진행되며, 선순위 임차인의 보증금 반환 전까지는 계속 주택에 거주할 수 있어 입찰 가격도 선순위 임차인이 받아야하는 금액보다 높아야 합니다.

대항력을 갖춘 선순위 임차인은 해당 주택이 낙찰되더라도 전세금을 모두 돌려받기 전에 해당 주택에 계속 거주할 수 있습니다. 이는 반대로 생각해보면 선순위 임차인이 있는 주택은 선순위 임차인이 보증금 등으로 받아야 하는 금액보다 높은 가격으로 입찰할 것이 아니면 입찰할 수 없다는 뜻입니다.

결론적으로 임차인은 지금 당장 임대보증금을 돌려받을 수 없어 소송을 하게 된다면 임대인과 같은 처지가 되어서 부동산 시장의 회복을 기다리는 방법 밖에 없는 상태가 됩니다.

부동산 전세 가격이 전부 하락해서 생긴 현재의 역전세 상황에서 임차인들이 임대보증금 반환 소송을 진행하는 것은 매우 비합리적인 행위입니다.

 

Q. 임차인이 역전세에 대응할 수 있는 뾰족한 방법은?

A. 임차인들에게 냉정하게 들릴지 모르겠지만, 현실적으론 그렇습니다.

임대인들은 정부에서 대출규제를 풀어서 금융기관이 임대보증금 반환 자금 대출을 해주지 않으면 현금을 구할 길이 없습니다. 임대인들이 못 구하는 현금을 임차인들이 법률절차를 통해서 임대인의 자산을 활용하여 구할 수 있는 방법은 없습니다.

지금의 역전세 상황에서 임차인들이 취할 수 있는 방법은 임차권 등기명령 걸어 놓고, 임대인들이 현금을 구하는 것을 기다리는 것 말고는 없습니다. 임대보증금 반환 보증 등에 가입한 경우, 임차인은 임차권등기명령 걸어 놓고 이사를 먼저 한 다음 몇 개월 기다려서 임대보증금을 보증보험사로부터 받는 것이 그나마 현실적으로 임대보증금을 받을 수 있는 경우입니다.

 

Q. 역전세를 대응하는 가장 이상적인 방법은?

A. 임대인과 임차인 사이에서 상호 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 이상적인 방법입니다. 하지만 현실에서는 서로의 이해관계 때문에 원활한 합의를 이루기가 쉽지 않습니다.

논리적으로는 이전 전세금에서 현재 전세금을 빼서 나오는 차이를 임대인이 임차인에게 빌린 돈으로 생각하고, 이에 대해 연간 이자 5~7%를 지급하는 것이 공정해 보입니다. 하지만 이런 문제에는 감정적인 요소가 크게 작용합니다.

임차인은 임대인이 전세금을 제때 돌려주지 못했기 때문에 전체 전세금을 빌린 것으로 보고, 본인이 원치 않는 집에 강제로 머물러 있으므로 집 사용료를 내지 않아야 한다고 생각할 수 있습니다. 또한 임대인이 자신에게 주는 불편함을 이 기회에 풀어내려 할 것입니다.

반면, 임대인은 자신이 임차인에게 많은 배려를 해줬다고 느끼며, 전세금을 돌려주지 못하는 것은 시장 환경 때문이라고 생각합니다. 또한 은행에 예금을 하면 2%의 이자를 받는 것에 비해, 임차인이 살던 집에 그대로 살면서 더 높은 이자를 지급해야 한다는 것이 불공평하다고 느낄 수 있습니다. 이런 식으로 양측의 입장은 서로 멀어질 뿐입니다.

이런 상황에서는 강력한 중재자가 필요하지만, 임대인과 임차인 사이에는 그런 역할을 할 수 있는 사람이 없습니다. 대부분의 경우 양쪽은 합의에 도달하지 못하고, 결국은 감정만 상하게 되고 상황은 변하지 않게 됩니다.

 

Q. 지금처럼 역전세가 계속되면 임대인은 어떻게 대응을 해야 하는 것인가요?

A. 도덕적으로 보면, 임대인은 전세금을 반환하기 위해 최선을 다해야 하지만 경제적인 관점에서는 임대인은 새 전세금이 이전 전세금을 넘어설 때까지 전세금 반환을 미뤄야 합니다.

만약 기존 전세금을 반환하기 위해 새 전세를 낮은 금액으로 받으면, 그 차액을 임대인은 현금이나 대출로 지급해야 합니다. 대부분의 임대인은 자신이 갖고 있는 현금이 반환해야 하는 전세금의 10%에도 미치지 못합니다.

역전세 상황에서 기존 전세금을 반환하면 보유 현금이 금방 다 떨어지게 됩니다.

전세로 임대하면 2년 동안 추가 현금 유입이 없는데도 이자를 계속 지불해야 하므로, 임대인의 재정 상태는 급속도로 악화됩니다. 한편, 전세 임차인은 거주 중인 집에서 크게 손해를 입지 않습니다. 소송에 드는 시간과 비용, 그리고 큰 손해가 없다는 사실 때문에 임차인들은 일반적으로 소송을 걸지 않습니다.

그러나 이자를 받는 채권자들은 이자를 못 받게 되면 손해가 확실해지고, 담보물을 처분해서 이자와 원금을 회수하려고 할 것입니다. 이자를 부담하는 대출은 채무액이 계속해서 증가하므로 부담이 커집니다. 이자가 없는 전세금을 반환하기 위해 이자가 붙는 대출을 받는 것은 경제적으로 자신에게 해가 됩니다. 결국 임대인이 역전세에 대응하는 유일한 방법은 기존 임차인에게 전세금 지급을 최대한 미루는 것입니다.

 

Q. 임차인에게 보증금의 지급을 미룰 수 있는 합법적인 방법은?

첫째, 임차인이 계속 거주하고 있다는 이유로 임대차 계약이 갱신되었다 주장하는 방법

임차인이 보증금 반환 대신 계속 거주하겠다고 하고, 임대인이 동의한다면 기존 전세금을 기반으로 임대차 계약이 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 현재 법원에서 임대차 계약서 상의 임대차 기간이 종료되었고, 임차인이 임대인에게 임대차 계약 종료를 통보한 내용증명 등이 있으면 기계적으로 임차권 등기 명령을 내어주고 있습니다. 임대인은 이에 이의를 제기할 수 있지만, 주장이 유효하려면 임차인이 여전히 거주하고 있어야 합니다. 임차인이 임차권 등기명령 이후 이사를 가면(점유를 벗어나면) 이 주장은 불가능합니다. 이런 상황이면 임차인은 보증금 반환 소송 절차를 진행할 수 있습니다.

둘째, 일반 회생 절차를 이용하는 방법

다른 방법으로 임대인이 일반회생을 신청하는 것입니다. 일반회생을 신청하면, 법원은 임대인의 자산을 통제하며 임대인의 채권자들은 임대인에 대한 소송이나 강제집행을 진행할 수 없게 됩니다. 이 과정에서 임대인의 채무가 재조정됩니다. 일반회생을 진행하면, 임차인들의 임대차 기간을 약 2년 연장하고, 금융기권 채무를 포함한 이자부 부채의 이자를 약 2년 감면받거나 연기하는 효과가 있습니다.

 

Q. 일반 회생 절차 자세한 설명

A. 파산은 채무자의 모든 재산을 매각하여 현금화하고, 그 현금을 채권자들에게 균등하게 분배하는 절차입니다. 채무자의 재산을 다 팔았음에도 채무를 모두 갚지 못하는 경우, 법인은 청산을, 개인은 면책을 통해 남은 채무를 소멸시킵니다.

회생은 채무를 감액하거나 상환 기간을 연장하여 채무자가 사업을 계속하도록 돕는 제도입니다. 이는 채무를 재조정하여 채무자가 조정된 채무를 상환하도록 합니다.

개인회생은 개인의 신분적 불이익을 최소화하면서 채무를 재조정하고, 채무의 대부분을 탕감해주는 제도입니다.

주택 임대인은 부동산 가격이 폭락한 일정한 시기를 지나서 부동산 가격이 회복되면 채무 상환 능력이 살아나기 때문에 재산의 정리를 목표로 하는 파산이나 개인회생 제도는 보다는 일반회생을 진행하는 것이 바람직합니다.

일반회생 신청 후에는 채무자의 재산을 임의로 처분하거나, 채권자가 채무자에게 소송을 제기하거나 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 이후 채권액을 신고하고, 채무자의 재산과 부채 상태, 회생계획을 조사하며, 채무자의 채권 금액, 만기, 이자율 등을 조정하는 회생계획안을 작성하여 채권자의 동의를 받습니다.

임대사업자의 경우, 2년 후에 전세금을 받는 등의 방식으로 기존 전세금과 금융기관 채무를 상환하는 회생계획안을 작성할 수 있습니다. 이렇게 되면, 채무자는 부동산 가격이 상승을 기다리는 동안 2년 동안의 채

2년 정도의 시간이면 부동산 가격의 회복을 기대해볼 수 있는 충분한 시간입니다.

 

Q. 일반 회생의 단점은?

A. 회생절차를 시작하면 채무자는 법원의 승인 없이 자신의 재산을 처분할 수 없습니다. 보전처분 이후 법원의 허락 없이 재산을 처분하게 되면, 회생절차가 폐지될 수 있습니다. 회생개시 신청을 하더라도 통장에 지급정지가 되진 않아 계좌 입출금이 가능합니다. 단, 신용카드는 정지되나 체크카드는 사용할 수 있습니다.

회생절차를 진행하면 신용도에 영향이 있겠지만, 회생절차 기간 동안 금융거래를 할 수 없으므로 당장 신용도 문제는 없습니다. 회생계획안에 따라 채무를 탕감받으면 신용도가 떨어지겠지만, 채무 탕감이 없다면 회생절차 종료 후 신용도는 회복 가능합니다.

보증인이 있는 경우, 회생개시 신청을 하면 보증인에게 채무 전부를 청구하게 됩니다. 따라서 채무자와 보증인이 함께 회생에 들어가는 경우가 많습니다. 회생절차가 시작되어도 제3자에게 공지되지 않으나, 법원 공고사항을 통해 알 수는 있습니다. 회생 절차를 진행한 채무자에게 불이익을 주는 행위는 금지되어 있으므로 일상생활에 큰 변화는 없습니다.

 

Q. 일반회생절차를 시작하려면 사전에 준비할 것은?

A. 회생절차를 준비하는 가장 중요한 것은 현금을 마련해두는 것입니다. 회생절차가 시작되면 법원의 승인이 필요해 재산 사용 범위가 엄격히 제한됩니다. 회생절차를 진행하는데는 전문가 자문비, 법원 예탁금 등 큰 돈이 필요하고, 일상 생활에 사용할 수 있는 금액이 줄어들기 때문에 미리 현금을 보유해두는 것이 필요합니다.

그러나 너무 큰 금액을 보유하면 재산 은닉으로 보일 수 있어 회생절차 시작을 기각당하거나, 심지어는 사기회생죄 등으로 형사 문제를 일으킬 수 있습니다.

회생절차를 생각하기 전에 보유한 현금이나 대출을 모두 사용하고, 심지어는 좋은 부동산을 팔아버리는 경우는 매우 안타까운 상황입니다. 이런 경우, 2년 가량의 회생절차 기간 동안 생활하기가 어렵고, 부동산 시장이 회복되더라도 경제적으로 제대로 회복할 수 없습니다.

현재의 역전세 문제는 개인의 부도덕한 행동이 아니라 예측하지 못한 시장 변화 때문에 발생한 것입니다. 이러한 문제를 개인의 노력으로 해결하는 것은 불가능합니다. 따라서, 무리하게 역전세 문제에 대응하여 자금을 소진하지 않고, 상황을 정확히 파악하여 적절한 시기에 회생절차를 시작하는 것이 중요합니다.

 

Q. 일반 회생 소요 비용은?

A. 일반회생 업무는 회계와 법률 지식을 동시에 요구하므로, 일반인이 혼자서 진행하기는 어렵습니다. 변호사의 보수는 채무자의 부채규모와 업무 난이도에 따라 달라집니다.

채권자 세 명까지의 일반회생 업무에 대해 총 330만원, 그리고 그 이후 추가되는 채권자 한 명당 88만원의 보수를 받습니다.

회생개시신청을 할 때에는 인지대 3만원과 “5,200원 x 40회분 + 5,200원 x 3 x 채권자수”로 계산되는 송달료를 납부하게 됩니다.

일반회생을 신청하게 되면 조사위원 보수 등을 위해 채무자의 총 자산액의 0.3%~0.5% 정도를 법원에 예납해야 하는데, 이는 법원에서 개별적으로 산정하여 고지하게 됩니다. 회생사건과 관련된 수임료를 미납하게 될 경우, 이는 회생채권이 되어 나중에 탕감될 수 있기 때문에, 회생사건 수임료는 업무 착수 시점에 전액을 수령하게 됩니다. 법원에 제출하는 비용과 예납금은 절차가 시작되기 전에 반드시 납부되어야 합니다.

 

결론

역전세 문제는 임대인의 개인적인 태만, 부도덕성, 또는 무능성이 원인이 아니라는 점을 명심해야 합니다. 임차인에게 지정된 시점에 임대보증금을 반환하지 못했다는 이유로 임대인이 자신의 가치 있는 재산을 저렴하게 매각하거나, 고금리의 채무를 발생시키는 일은 바람직하지 않습니다. 그러한 행동은 피해야 합니다. 자신의 재산을 자신이 보호해야 합니다.

도덕적인 최선의 노력은 결국 임차인에게 임대보증금을 반환하지 못하거나 금융기관에 대출을 상환하지 못한 상황에서는 해결책이 되지 못합니다. 결과적으로 이러한 채무불이행 상황이 생기면, 자신의 재산에 가장 적은 손해를 끼치는 방식으로 문제에 대응해야 합니다. 자신의 재산을 보호함으로써, 나중에 채권자에게 입힌 피해를 배상하는 데 도움이 됩니다.

따라서, 임대인은 상황을 냉정하게 판단하고 자신의 재산을 보호하는 가장 효율적인 방법을 찾아야 합니다. 이는 장기적인 관점에서 보면 임대인 자신과 채권자 모두에게 이익이 될 것입니다.

 

참고

세입자 전세 만기 대응 3가지 메뉴얼과 문자 내용 템플릿

역전세와 깡통전세, 뭐가 더 나빠?

출처 : 박예준 변호사/세무자/공인회계사/공인중개사